Mercado hipotecário

As taxas do mercado monetários afetam principalmente a vida dos particulares que recorrem a empréstimos para compra de habitação, pelo que deixamos aqui alguns exemplos de cenários. Antes de avançar, nota especial para o seguinte detalhe:

· Os contratos de empréstimo com indexação à Euribor a 6 meses têm uma alteração de prestação a cada 6 meses, com referência inicial, habitualmente, no dia e mês da celebração do contrato (ceteris paribus – sem considerar amortizações antecipadas, alterações ao contrato, etc);

· Já os contratos de empréstimo com indexação à Euribor a 12 meses têm uma alteração de prestação 1 vez por ano, habitualmente, no dia e mês da celebração do contrato (ceteris paribus – sem considerar amortizações antecipadas, alterações ao contrato, etc);

 

Exemplo 1:

Empréstimo habitação iniciado no início de Janeiro de 2020, com indexação à Euribor 12 meses, num montante de 250 mil euros, a pagar em 40 anos em prestações mensais. Para o contrato em causa foi negociado um spread de 1%, ou 1 ponto percentual para ser mais correto.

Sem contar com custos/impostos do processo e valor dos seguros associados ao empréstimo, neste exemplo o contraente começaria por pagar aproximadamente 603€ de prestação mensal (assumamos que a primeira no final de Janeiro respeitante a todo o mês). Esta prestação estaria associada a uma Euribor a 12 meses de -0,25% (valor não exato).

Sem alterações ao contrato ou reembolsos antecipados, a primeira prestação a sofrer uma alteração seria a de Janeiro de 2021. Como o indexante caiu para -0,5% (valor não exato), as prestações mensais de 2021 seriam de 575€ aproximadamente.

Nova alteração seria sentida apenas em Janeiro de 2022. Em números redondos, a Euribor a 12 meses era praticamente a mesma no início e final de 2021, pelo que as prestações mensais se manteriam para o ano de 2022 nos 575€ (aproximadamente).

Como já deve ter percebido a próxima revisão de prestação teria/terá efeito a Janeiro de 2023. Aqui termos que usar um valor esperado pois ainda não conhecemos o valor da Euribor a 12 meses em Janeiro de 2023. Podemos considerar o valor da Euribor a 12 meses atual como estimativa ou algo mais próximo do patamar referido acima como expectativa de valor máximo das taxas do BCE para 2023:

· Euribor 12 meses está atualmente nos 1,9%: com este valor como referência as prestações mensais de 2023 estimam-se em 857€, que representa um aumento de 281€ (quase 50%);

· Euribor 12 meses nos 2,2% (estimativa que consideramos mais provável): com este valor como referência as prestações mensais de 2023 estimam-se em 897€, que representa um aumento de 321€ (quase 56%);

· Euribor 12 meses nos 2,5% (estimativa alta): com este valor como referência as prestações mensais de 2023 estimam-se em 937€, que representa um aumento de 362€ (quase 63%);

· Euribor 12 meses nos 3,5% (cenário mais extremo): com este valor como referência as prestações mensais de 2023 estimam-se em 1079€, que representa um aumento de 504€ (quase 87%).

Uma das possibilidades apontadas para amenizar o problema da subida da prestação é amortizar capital em dívida (reembolsos antecipados).

No exemplo em causa, o capital em dívida no início de 2023 seria de aproximadamente 233 mil euros. Assumindo um cenário de Euribor 12 meses nos 2,2%, seria necessário amortizar aproximadamente 77 mil euros para baixar a prestação para o patamar inicial próximo dos 600€.

 

Outros exemplos:

No seguinte quadro apresentamos resumidos exemplos para diferentes maturidades (20, 30 e 40 anos de empréstimo contratualizados) e início em meses diferentes do anos 2020, mantendo o valor contratualizado no empréstimo e o spread: